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「新万博app世杯版」拥抱2020年代 楼市限购十年考

「新万博app世杯版」拥抱2020年代 楼市限购十年考

新万博app世杯版,2010年4月17日,国务院发布“新国十条”,从这一天起,“限购”一词正式出现在中国房地产市场,并在全国迅速铺开。

十年过去了,楼市可以说经历了三轮周期性起伏波动。房价的每一次涨跌背后,政府层面的政策与货币性调控紧跟其上,且力度越发严厉。从最初的限购、限贷,再到央行连续加息,保障房建设不断加码,国土部出台“19条”整治“囤地”炒地”,国土部联合监察部、人力资源和社会保障部三部委正式启动土地违规问责,再到后来的“三限”“五限”,直至融资层面对房企的全面“断血”,百余城市“因城施策”“房住不炒”成为关键词……越来越多的政府及政策部门参与到这场不断翻新的楼市整治大潮中。

不过,楼市调控政策并非只有“限”,低碳经济带来的产业革命也在深刻影响房地产政策取舍,针对住房质量、建筑垃圾、建筑寿命、节能环保等方面的诉求正倒逼开发商寻求产品革新。在中国寻求城市化路径的进程中,中国楼市充满机遇又暗藏风险。当下及未来,城市化减速及人口老龄化趋势宣告着中国土地及人口红利的消解,房企的生存策略或将面临更多考验。

从没有哪个产业像房地产这样牵动着国人神经。城市化的大潮中,房子早已摆脱单纯居住的功能,它仿佛成了一张张烫手的城市入场券。毕竟房子背后,代表着更好的婚姻、子女教育、医疗、信息、营商环境、公共福利等资源支配权。

有学者将2019年比作行业从量变到质变的“临界点”。对于2020年代,多份行业报告预测称,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调。市场观点侧重认为,从全国范围内来看,在行情周期轮动背景下,楼市的结构性市场机会仍存。

告别黄金时代

“这个难以平凡的时代还并未结束;这个难以平静的行业还将继续不平静下去。”在2010年的一片调控声中,中国第一家千亿房企诞生了。问鼎千亿的万科在致股东书中如是感慨。这一年,万科销售额达到1081.6亿元。业界给予高度评价称,这是当时中国房地产行业的最高海拔线,甚至是当时世界企业住宅年销售额的历史巅峰。

2014年万科年中会,时任万科董事会主席的王石直言,“房地产黄金时代已过去,迎来的是白银时代”。那一年的房企年中报表中,仅万科、恒大、中海外三家房企业绩超过500亿。官方同样定调。据交通银行金融研究中心发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测称,2015年,我国房地产市场长期供求结构发生改变,行业已告别高速增长的“黄金时代”,步入内生发展的“白银时代”。

2017年,66岁的王石将33岁的万科正式交棒给郁亮。在郁亮的愿景中,万科将计划建立一个万亿规模的生态。但当地产再次步入寒冬,“收敛聚焦”成为万科“活下去”的杀手锏。两年后的冬天,他在温暖的昆明说,“预测天气对农民没有意义,把地种好才是我们唯一的责任。”

一方面,宏观环境变化加之调控的不断深化,房企业绩分化;另一方面,行业洗牌加速,央企与民企、大小房企合作、收并购成为常态。第一梯队中,从“招保万金”到“恒万碧融”的龙头变幻,规模焦虑盛行。直到2017年招商蛇口迈进千亿之列,“招保万金”才终以千亿会师,但彼此规模已有几倍之差;而十多年前的地产二十强,70%已经大换血。第二梯队中,世茂、阳光城、旭辉、泰禾等闽系房企借助行业大势与雷厉风行的收并购手段,强势突围。

2019年,房企不再高喊类似“增长50%以上”的销售目标,截至目前公布销售目标的房企,增速多不足30%,甚至包括头部房企在内的部分开发商也已不再公布销售目标。他们现在以及未来更关心的是:回款、现金流。其中,头部房企“多元化”有所收敛,千亿房企则放弃了“高价地”与高速扩张模式,多强调“稳健”;中小房企直接收缩战线,更有不少房企沦入破产。

当万科从百亿、千亿进阶到五千亿量级时,行业规模天花板指向万亿,地产的想象空间开始收窄。一组公开数据是,目前,万科在内的top3的发展商共获得13%的市场份额,超过1/8;top10的发展商是28%的市场份额,超过1/4;top20的市场份额为39%,top30为54%,top50为64%。“竞争会越来越激烈,而且是重量级选手之间的相互竞争。”郁亮称。

不仅要活下去,还要活得好,活得久,在周期动荡的房地产行业中,多元化发展成为主流房企的求生姿势。只不过,相对于万科、融创的“产业闭环”类转型,碧桂园、恒大更倾向于与本业无关的探索,比如前者的农业、机器人,后者的足球、新能源汽车。

“行业转型绝非易事。”对于新动能业务发展的不平衡,万科董事会主席郁亮的观点是,“如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去。”不过,行业焦虑情绪蔓延,也有房企并不担忧。“中国房地产体量这么大,有什么值得害怕呢?”2019年夏天,路劲地产集团主席单伟豹称,“我不觉得未来3~5年,甚至10年,房地产行业会有什么危机,只要把控好了就能度过,有什么必要转型呢?”

销售规模接近2000亿的阳光城,其发展策略代表了更多腰部房企的选择。在执行董事长朱荣斌看来,在形势敏感的情况下,阳光城要把安全运营放在比较高的位置,“如果土地储备规模跟公司的去化、开发能力不匹配,加上融资成本又这么高,房价不维持高增长的话,土地储备大了不见得是好事。”

地产人的迭代

2011年,当王石离开国内如愿开始三年的求学生涯时,年仅30岁的杨惠妍开始掌管碧桂园的采购业务,跟随父亲杨国强学习集团发展策略的制定。千里之外,身为龙湖地产创始人的吴亚军正试图削弱家族对公司的影响力,她将首席执行官的位置让出来,交由邵明晓。过去十年是房企传承与迭代的过渡期。第一代地产领袖逐渐淡出,新一代接班人正加速走向台前。

那些经常成为话题焦点的地产老炮儿也在纷纷隐退。

2011年3月30日万通地产第五届董事会上,冯仑辞任万通地产董事长。次日,任志强(金麒麟分析师)微博宣布,自己正式退去华远集团董事长职务,华远地产上市公司职务保持不变;直到2015年,任志强从华远地产的职位上正式退休。曾经风光无限的“万通六君子”,只有易小迪还在地产中坚守。如今活跃的人中,56岁的潘石屹成了一个业余摄影师,偶尔卖卖苹果,或者当个木匠。前不久高调出售78亿办公物业后,他几乎绝缘于地产。至于“地产思想家”冯仑,现在他搞的是卫星发射。

过去十年,是职业经理人走向地产专业化管理的重要阶段。

比如,2010年7月碧桂园引来中建五局的莫斌,担任总裁及执行董事一职,这被外界视为杨国强打造“家族化+职业经理人”管理机制的开始。莫斌将完善的央企制度流程、严格的工程质量管控及更开放的公司文化引入碧桂园,就此激发碧桂园新的活力。后来,碧桂园又于2013年邀请朱荣斌出任碧桂园联席总裁,并于次年请来吴建斌担任首席财务官。“三斌”组合释放的能量,给碧桂园的千亿转变带来直接影响。

更多的“挖角”出现在行业整合大潮中。

中海、中建、龙湖的高管在行业中大受欢迎。房企出台各类挖人计划,实现规模冲刺。比如,从华润、龙湖、复星、阳光城,再到中南置地,明星职业经理人陈凯一度被业界称为“跳槽达人”。2019年以来,业界知名地产高管余英与吴向东分别离开宝能、华润,履职融创、华夏幸福。而在近期,包括华润、泰禾、金科等房企在内,有数十位中高管离职跳槽。

如今,尽管类似万科体量的房企已经不太需要明星经理人,但更多拥有排位、规模冲刺目标的房企,正以股权计划、跟投机制、薪酬待遇等高薪挖人的态度,力证经理人的价值。不过,伴随市场分化的紧张态势,有分析人士认为,地产年关难过,过去三年来衍生的“高薪挖人”泡沫也将被挤出,职业经理人跳槽将成为常态。

对于更多深入前线的地产员工而言,他们的职业命运也在市场低迷中发生变化。2018年8月开始,高速增长5年的碧桂园进入减速提质期。人事浮动的背后是碧桂园的艰难转身,业务下沉到三四线再收缩减速,带来一系列管理架构和组织的调整阵痛。万科提出的“收敛聚焦”,目标之一就是培育冠军组织,力争人事匹配。此外,保利发展、招商蛇口也纷纷重整总部,下放更多权力到区域;恒大也为新能源和高科技调兵遣将。

不管搞开发的人愿不愿意认同,房地产的未来可能是属于经纪人的。过去十年里,伴随着二手交易的市场份额越来越大,链家也迅速做大做强,直至2018年它的一奶同胞贝壳横空出世。地产中介行业“教父”左晖强调,现在是经纪人最好的时代。

留给2020年代的结构性机会

在全联房地产商会创会会长聂梅生看来,2019年房地产大势接近了一个临界点,需要翻篇,从量变到质变,行业会更加健康。多份行业报告预测称,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,在“房住不炒”已成为社会共识的背景下,各地因城施策的调控将有助于房地产市场持续平稳健康发展。

近期,央行货币政策报告删除了“房住不炒”的相关表述,同时12月6日中央政治局会议没有提及房地产,这都引起了各类猜想。而近期包括张家港限售政策取消又暂停的“一日游”现象,更引发了外界对于后续政策动向的关注。不过,央行在相关报告中再次提到,房地产的长期管理机制应按照“因城施策”的基本原则来实施。中央经济工作会议明确,要保持宏观杠杆率基本稳定。

市场观点侧重认为,从全国范围内来看,在行情周期轮动背景下,楼市的结构性市场机会仍存。据易居研究院近期报告数据,2019年房地产市场部分数据即便降温,也没有预期大幅度或断崖式下跌的现象,这说明房地产市场总体上有韧性。中长期看,城镇化率还会继续提高、以省会城市为核心的都市圈还在持续做大,这为行业持续发展提供机会。

“高库存的压力已经过去。”有学者指出,未来,市场的结构性调整会增加,比如,预计2020年现房交付规模进一步增加,尤其是包括深圳在内的粤港澳9城、长三角类似苏州等城市在推盘方面,大城市的市场化租赁住房和共有产权住房供应将增加。房价方面,当前房价指数和房屋成交均价增幅小幅回落,这和市场交易降温等因素有关。部分项目地价成本较高,难以真正下跌,但幅度确实可以控制。

不过,也有学者认为,不同城市在政策方面的摇摆,意味着政策继续加码的可能性微乎其微。2020年正好是房地产限购政策出台的10周年,或可借此积极评估限购政策效应。“此前包括衡阳和开封的政策先放松后取消的做法,说明各地其实有顾虑,关键看一线城市和二线城市的政策动向。而针对大学生等人才进行定向限购政策放松,并以此和新型城镇化等内容相结合,应该是一个大方向。”

租赁的蓝海价值正在体现。财经评论人严跃进预测,租赁市场将成为住房小康的新亮点。一方面,租赁住房的商业模式更加灵活,或会形成先租后购、只租不售等形式,方便不同群体选择。其次,租赁市场的空置率问题将开始形成。值得期待的是,租售同权有望全面展开,“房东房客意向提出-中介机构撮合-交易中心和租赁服务中心网签备案”的流程更加清晰,其中会和居住证的办理、公积金提取等密切挂钩。

至于房企未来的生存态势,市场分析,上一轮市场降温后,房企重心在于寻求多元化和转型,而这一轮降温周期中,不光是小房企出现问题,一些大房企也出现问题。原因涉及房企过度追求高销售规模,也和部分房企对房地产调控力度不够重视有关。因此,后续稳定房企的经营也将成为一个重点。

本文源自中国企业家

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